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业主哽咽控诉房屋质量!房企“三好生”为何成了维权代名词?
2019-11-30 21:24:35

2019年中期的房地产公司已经悄然结束。

你可能已经忘记了毕万恒的半年业绩完成率,荣创孙宏斌对排名的悲观看法,以及在政策收紧下对未来和房老板管理的担忧,但你一定记得在龙湖业绩会议上被男老板噎到的“抱怨”。

诚然,这是今年中期业绩会议上传播最广、最引人注目的一幕。如果你想对《中国新闻》的印象发表评论,它肯定会获得第一名。这一幕背后是龙湖,一个被主人灵魂折磨的“郝散学生”。这也是住宅企业追求性能与用户质量需求矛盾的必然结果。

主人表演“陈清玲”

最近,龙湖集团在香港召开了一次中期业绩会议。会议的大门在预定时间前几分钟才打开,等待外面的媒体一个接一个地进入。

人群中,一个穿着西装打着领带的男人坐在左边倒数第二排,手里拿着一个信封。没人会想到,他的下一次演讲和身份颠倒会通过互联网载入,引起相当大的轰动。相比之下,人们几乎忘记了场景的主题——龙湖的表演。

时间到了!

在“多维水道,绝对前进”的背景板前,吴雅军董事长的蓝色礼服上覆盖着黑色外套,看起来充满活力。他与首席执行官邵肖明和首席财务官赵毅一起出席了一个固定的“铁三角”组合。

和以前一样,龙湖也和另外两位中高级官员一起出现,这次是集团副总裁胡若祥和郑州公司总经理孙海波。

两个多月后,龙湖将庆祝上市11周年。面对“回顾过去十年的发展,你有什么感想?”吴雅军坦率地说,时间过得很快,没有什么特别值得纪念的。对于上市公司来说,没有一个故事是好故事。她笑着说:“对于记者来说,最不喜欢的事情可能是我们公司没有报道。”

吴雅军没有想到的是,一向缺乏讲故事能力的龙湖,这次上演了一个大故事,或者也可以称之为“意外”。

演出开始后,我们进入了提问环节。在第六个问题开始时,麦克风被转移到上述穿着西装打着领带的人身上。

“你好,吴女士。我是长沙李心婷的主人。我是来给你写信的。”一个简短的介绍让现场措手不及。在现场媒体的注视下,店主走到演讲者的办公桌前,把纸信递给吴雅军。

后来,他走回座位旁边的过道,没有坐下。他的声音突然变得有点大。他承认闯入表演会实在是无能为力。他把问题抛给吴雅军。“你知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词了吗?长沙龙湖的所有建筑都在无一例外地维护权利?你知道长沙龙湖雇佣社会人士来对付业主吗?你知道龙湖新风系统的进气口和出气口只有50厘米吗?”

经过连续三次询问,现场一片哗然。

饭后店主继续说道,“吴小姐,我非常钦佩你。我听说你创办龙湖是因为你买了一栋你不满意的房子,但我不知道为什么龙湖是这样的。”他开始哽咽,重复道,“真的,我不知道为什么会这样。”他说他已经和龙湖长沙公司的相关领导沟通过多次,但是问题没有得到妥善解决。

工作人员试图安抚业主,并要求他在场馆外休息,但吴雅军和蔼地说,“没关系。没关系。让他说吧。”

当这个人完成他的投诉时,管理层起初没有回应。主持人匆忙切换回提问环节。在记者的提问下,吴雅军命令邵肖明回答。邵肖明只是浏览了业主提交的信息,说他先了解情况,然后给出了答复。

经证实,龙湖承认此人是龙湖长沙某项目业主的亲戚。他投诉的精装修房不符合业主交付时的期望。在双方之前的沟通过程中,龙湖的沟通态度未能令业主满意。

困在维权浪潮中的“三好生活”

《国际财经新闻》记者发现,长沙李心婷项目引发了长期的业主权益保护问题。

5月31日和6月10日,水晶荔城的部分业主与龙湖长沙公司就项目争议问题进行了讨论。6月11日,长沙龙湖官方微博对相关项目的谈判和权利保护进行了评论,确认项目方已就争议问题与业主沟通。

此外,今年上半年,数百名长沙龙湖李心婷业主以真实姓名联合向政府举报,抱怨长沙龙湖涉嫌虚假宣传、非法高价捆绑精装房、不支付精装房款、拆除样板房等问题。在长沙市长信箱的网站上,七八月份有很多信件抱怨长沙龙湖水晶鲤城项目。长沙市住房和建设局于7月29日回复了市民的投诉信,表示非常重视龙湖水晶鲤城项目。住房和建设局在与业主代表亲自沟通解释并召开专题会议调查和实施该项目后,通过信函和访问(许多业主的信函和访问)对该项目的精装价格和住房质量作出了详细的书面答复。在价格公示问题上,住房和建设局已经通过政府信息公开的方式公布了工程的粗略部分和精装修部分的价格。请注意它。

业界对龙湖的印象仍然很大程度上基于产品质量控制,这是一个广为流传的故事。房地产“教父”和绿城集团创始人宋卫平早年曾听人说过,龙湖在重庆人心目中的地位就像绿城在杭州的地位一样,他好奇地飞出去寻找答案。

看完龙湖南花园的几个项目后,老宋对龙湖的五大景观赞不绝口,并立即通知远在杭州的高管们坐飞机去大规模学习。据说单是机票就花了近一百万元。

因此,老宋曾感叹道,“在全国所有的房企中,他只欣赏房子的质量,一半是星河湾,另一半是龙湖。”

然而,时代变了。龙湖被宋卫平称为“唯一的竞争对手”,被万科王石称赞为“糟糕”的细致服务,已经发展成为业主保护自身权利的典型模式。

纵观近年来龙湖项目,涉及的质量问题很多:

北京郊区古北水镇的长城源于一系列问题,如楼梯坍塌、墙面脱落、墙体渗漏等。

在济南龙湖春江里城,许多业主已经关闭了他们的房子不到两个月。客厅、厨房、卧室和阳台的天花板出现了大面积漏水。漏水也导致电线短路和电梯频繁停机。

在长沙的原版龙湖天辰书中,房主发现房子的地板上布满了密密麻麻的裂缝,每条裂缝宽1厘米。

南京春江上的李城建筑工地坍塌导致附近的住宅楼开裂。几十名居民立即被要求撤离。

由于权利保护,上海龙湖浦田二期也成为一个受欢迎的微博。

此外,2015年后,龙湖业主权益保护势头更加强劲,甚至出现了“龙湖权益保护网”。面对龙湖集团当前的一系列质量权益保护问题,习惯于思考“五年后”的吴雅军,会不会放慢进攻步伐,着眼于现在?

高营业额的遗憾

业主匆忙赶到履约会上发布“请愿令”,反映了维权背后的无奈。然而,这可能不是一个恰当的例子,但它也是中国房地产行业混乱的缩影。近年来,房地产行业的维权呼声层出不穷。许多企业为了追求最终的发展速度,都离开安全阀去把握产品质量。

记者梳理发现,仅在8月份,就有几个项目的质量问题引起了公众的紧张。

8月1日凌晨,江西省南昌市正在建设的钟君永靖湾地下室车库屋顶局部倒塌,面积约500平方米。该项目曾被称为“由技艺精湛的工匠制作,以庆祝钟君成立30周年”。

根据江西省住房和城乡建设部安全生产管理委员会8月8日发布的《事故报告》,钟君永靖湾坍塌的直接原因是局部超载,报告还提到“地下室顶板无梁楼没有设置隐藏梁”。

近年来,无梁楼盖倒塌事故屡见不鲜。2018年11月12日,广东省中山市古镇万科市一期二标段地下室无梁楼发生局部坍塌事故,面积约2000平方米。2017年8月19日,北京市石景山区黄羲村地下车库倒塌。2017年11月5日,河北省沧州市一个占地约200平方米的住宅区地下车库倒塌。

无梁盖楼的优势主要有两点:一是能有效节省空间,视觉上更加美观;第二,建设速度快,大大缩短了开发周期。因此,对于寻求高溢价和高营业额的开发商来说,这项技术的确值得追求,但由于专业要求较高,缺乏经验很容易导致严重事故。

突然崩溃引起了业主的关注,他们建立了一个相关的微信群来密切监控后续的质量。

就连专注于高科技住宅的金茂也没有完全解决哪怕是最基本的防水问题。8月份,位于广州广港新城的豪华住宅珠江金茂大厦(Pearl River Jinmao Mansion)暴露出一系列住宅质量问题,包括发霉的木地板、餐厅地砖的油漆渗透、几个房间的墙壁和踢脚线大面积渗水……政府部门是金茂产品线中定位最高、质量最好的豪华住宅产品线。

同样,佛山金茂绿岛湖也遭到业主投诉,称其故意隐瞒建筑缺陷,涉嫌欺诈营销。

数据显示,2018年,全国消费者协会受理了27,916起关于建筑材料的投诉,比2017年增加了30%。有关房屋装修和物业服务的投诉有17,352宗,较2017年增加100.6%。今年上半年,有关建筑材料的投诉有14,343宗,有关房屋装修及物业服务的投诉有8,473宗。

一家领先房地产公司的一名中层成员直言不讳地表示,“精品门”频繁出现的原因是政府限制价格、集团有检查、项目被夹在中间。唯一的办法是降低标准,分配更多,增加营业额。一位接近龙湖的人士补充道:“除了上述原因,龙湖项目近年来爆发还有另一个原因。在此之前,吴雅军下放权力太彻底,在国外呆了半年多,导致内部管理发生了一些变化。毕竟,吴本人仍然非常重视产品。”

住宅企业的责任

高离职率模式再次成为公众舆论的焦点。的确,这种模式在很长一段时间内并不新鲜。在以增量为主导的发展阶段,众多住宅企业将高周转率视为突破的“武器”。

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭洁群直言,高成交量是国内房地产市场发展的必要阶段。只有通过高营业额实现规模扩张,才能获得资金支持企业的进一步发展。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌也澄清了“高周转率”模式,表示高周转率实际上是指资金的高周转率,以及实体建设周期有多长或多长,而不是缩短建设周期或影响质量。这是两码事,不能混淆。

然而,一些业内人士告诉《国际金融新闻》记者,高营业额将不可避免地影响项目质量。“毕竟,资金的高周转率需要项目各个方面的合作,比如建设速度会直接影响销售节点,而项目还款会影响资金的周转率。根据普通总承包商的施工节点,一些住宅企业很难在高营业额规定的时限内完成整个过程,因此只有在某些方面降低标准才能加快施工进度。”

中原地产首席分析师张大伟同意上述观点。他认为,“高营业额将导致质量问题的概率急剧上升。慢速不一定是好质量,但快速绝对是坏质量。”

一位业内资深从业者指出,除了高周转率之外,住房企业常见的后续机制和内部腐败也是“精品门”层出不穷的根本原因,直接导致配置和成本的降低。报告指出,开发商最近加强了内部反腐败行动,其处置方法也大幅升级。首先,该行业已进入中低增长阶段,公司需要增加收入,减少支出。第二,“如果许多东西继续腐烂,它们就会被摧毁。”

张大伟指出,后续实施后,管理者必须把利润作为所有驱动力。

住房企业的腐败问题有多严重?此前,媒体披露,上海地区营销的一家房地产公司因腐败被举报,目前正在接受调查。涉案金额可能超过1亿元。此外,据《国际金融新闻》记者报道,福建一家房地产公司和一个城市最近因在项目土地链接中获得2亿多美元回扣而受到调查。

当质量问题再次暴露在聚光灯下时,企业对质量的理解和重视会得到重塑吗?“这很难,”一家房地产公司的品牌员工说。虽然许多住房企业已经将工程安全列入评估类别,但得分并不大,也没有触及雇员的根本利益。"

张大伟认为,最有效的改进方法是由监管当局施以重罚,迫使企业予以重视。事实上,今年7月底,安徽省合肥市率先向开发商说出了“魔咒”:对于已经触发三次或三次以上组团访问但尚未采取有效措施解决的开发企业,及时采取措施暂停土地供应、预售和网上签约。

高营业额为住宅企业创造繁荣后,如何解决质量隐患或需要行业面对和重视。

本文来源于《国际金融新闻》

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